生前贈与とは？現金・不動産・孫への贈与で損しないための基本と注意点

不動産・土地の生前贈与は名義変更だけで終わらない

土地や建物を生前贈与する場合、「名義変更すれば完了」と考えるのは危険です。不動産の贈与では、贈与税のほかに登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬などの費用がかかることがあります。現金の贈与より金額が大きくなりやすく、税負担も重くなりがちです。

土地の名義変更では登録免許税がかかる

不動産の所有者を変えるには、法務局で所有権移転登記を行います。贈与による土地や建物の所有権移転登記では、登録免許税がかかります。国税庁の登録免許税の税額表では、贈与などによる所有権移転登記の税率は不動産の価額に対して1,000分の20とされています。一方、相続による所有権移転登記は原則として1,000分の4です。

この差だけを見ても、不動産は生前贈与より相続で移したほうが登記コストを抑えやすい場合があります。さらに、贈与で土地や建物を取得した場合は、地方税である不動産取得税がかかることもあります。贈与税がかからないケースでも、登記費用や不動産取得税が別に発生する点に注意してください。

不動産の評価額と実際の売買価格は違う

贈与税や相続税で使う不動産の評価額は、実際の売買価格と同じとは限りません。土地は路線価や倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに評価するのが一般的です。都市部の土地、賃貸物件、共有持分、借地権が関係する土地などは評価が複雑になりやすいため、自己判断で進めるのは避けたほうがよいでしょう。

生前贈与と遺留分｜家族トラブルを避ける視点

生前贈与は税金だけの問題ではありません。特定の子どもや孫に多く渡すと、他の相続人から「不公平だ」と受け止められることがあります。そこで関係するのが遺留分です。

遺留分とは、兄弟姉妹以外の一定の相続人に認められる最低限の取り分です。法務省の資料では、遺留分を計算するための財産には、相続時の財産に加えて、相続人に対する生前贈与は原則10年以内、第三者に対する生前贈与は原則1年以内のものが含まれるとされています。

つまり、税金上は問題が少ないように見える生前贈与でも、民法上の遺留分では問題になることがあります。特に、長男に土地を贈与する、同居している子に自宅を渡す、孫に多額の資金を渡すといった場合は、他の家族への説明や遺言書の整備もあわせて考える必要があります。

生前贈与と相続はどちらが得？判断のポイント

「生前贈与と相続はどちらが得か」は、財産額、家族構成、年齢、健康状態、財産の種類、相続税の有無によって変わります。相続税には基礎控除があり、基本的には3,000万円＋600万円×法定相続人の数を超えるかどうかが一つの目安になります。

相続税がかからない家庭では、無理な贈与が不要なこともある

将来の相続財産が相続税の基礎控除内に収まる見込みであれば、相続税対策として大きな生前贈与を急ぐ必要性は高くありません。むしろ、不動産を贈与して登録免許税や不動産取得税がかかったり、老後資金が不足したりするほうが問題になることがあります。

相続税が見込まれる家庭では、早めの設計が効果的な場合もある

一方、相続税がかかる見込みがある家庭では、長期間にわたる暦年贈与、孫への贈与、住宅取得等資金の非課税制度、相続時精算課税の活用などを組み合わせることで、税負担を抑えられる可能性があります。ただし、生前贈与加算の期間が7年へ延びるため、相続直前に慌てて贈与しても効果が限定される場合があります。

不動産は「相続のほうが有利」なケースも多い

土地や建物は、現金と違って分けにくく、名義変更にも費用がかかります。贈与による登録免許税は相続より高く、不動産取得税も関係します。また、相続では小規模宅地等の特例などが使える場合もあり、生前贈与より相続で引き継いだほうが有利なことがあります。

失敗を防ぐためのチェックリスト

生前贈与を始める前に、次の点を確認しておくと失敗を防ぎやすくなります。

• 贈与する人の老後資金は十分に残るか
• 相続税の基礎控除を超える見込みがあるか
• 年間110万円の基礎控除を「もらう人ごと」に管理しているか
• 生前贈与加算の7年ルールを考慮しているか
• 現金手渡しではなく、契約書と振込記録を残しているか
• 孫への贈与が他の相続人との不公平感につながらないか
• 不動産の贈与では、贈与税・登録免許税・不動産取得税を確認したか
• 遺留分を侵害するおそれがないか
• 非課税制度の期限、対象者、申告書類を確認したか

生前贈与は、正しく使えば家族への資産移転を早められる有効な方法です。しかし、税金だけを見て進めると、老後資金の不足、不動産の高い移転コスト、相続人同士の対立につながることがあります。特に高額な現金、不動産、土地、孫へのまとまった贈与を検討する場合は、贈与契約書を整えたうえで、税務署、税理士、司法書士などの専門家に確認しながら進めることが大切です。