リバースモーゲージとは？老後資金の選択肢にする前に知るべき仕組み・デメリット

「自宅はあるけれど、年金だけでは生活費やリフォーム費用が不安」と感じる方にとって、リバースモーゲージは気になる選択肢のひとつです。ただし、自宅を担保にお金を借りる仕組みである以上、金利上昇、相続、担保評価、将来の住まい方まで慎重に確認する必要があります。この記事では、リバースモーゲージとは何か、取扱銀行やJA、社会福祉協議会の制度、リースバックとの違い、デメリットまでわかりやすく解説します。

リバースモーゲージとは？自宅を担保に老後資金を借りる仕組み

リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保にして金融機関などからお金を借り、契約者が亡くなった後などに担保不動産の売却代金で元本を返済する仕組みです。一般的な住宅ローンは、最初にまとまった金額を借りて毎月元本と利息を返します。一方、リバースモーゲージは、契約期間中の返済が利息のみとなる商品が多く、元本は契約終了時に一括返済する点が特徴です。

高齢期になると、通常の住宅ローンを新たに組みにくくなる場合があります。そのため、自宅の建て替え、リフォーム、住み替え、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などに使える「リバースモーゲージ型住宅ローン」が用意されています。

代表的な仕組みとして、住宅金融支援機構の「リ・バース60」があります。これは民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する満60歳以上の方向けの住宅ローンで、満50歳以上満60歳未満でも条件付きで利用できる場合があります。資金の使いみちは、住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換えなど、住まいに関する用途が中心です。

「リバースモーゲージりばーす」とはリ・バース60を指すことが多い

「リバースモーゲージりばーす」という言葉を見かける場合、住宅金融支援機構の「リ・バース60」を指していることが多いです。リ・バース60は、満60歳以上の方を主な対象にしたリバースモーゲージ型住宅ローンで、毎月の支払いは原則として利息分です。元本は、契約者が亡くなった後などに、相続人が一括返済するか、担保不動産を売却して返済する仕組みです。

ただし、リ・バース60は生活費を自由に借りる商品ではありません。住宅の購入、建て替え、リフォーム、住宅ローンの借換えなど、資金使途に一定の制限があります。老後の生活費全般に使いたい場合は、銀行独自の商品やJAのリバースモーゲージローン、または社会福祉協議会の不動産担保型生活資金など、別の制度との違いを確認する必要があります。

リバースモーゲージの取扱銀行・JA・社会福祉協議会の違い

リバースモーゲージは、どこで申し込むかによって条件が大きく異なります。取扱銀行の商品、住宅金融支援機構のリ・バース60を活用した商品、JAバンクの商品、社会福祉協議会の制度では、対象年齢、資金使途、金利、担保評価、相続人の同意などが変わります。

銀行のリバースモーゲージは商品ごとの条件確認が必須

銀行のリバースモーゲージには、銀行独自の商品と、住宅金融支援機構のリ・バース60を活用した商品があります。たとえば、みずほ銀行の「みずほ リ・バース60」は、60歳から相談できるリバースモーゲージ型住宅ローンで、住宅購入や建て替え資金などに利用できる商品です。借入金額や担保評価の上限、対象不動産、金利タイプなどは商品ごとに定められています。

銀行によっては、対象エリアが都市部中心だったり、戸建ては対象でもマンションは条件が厳しかったりする場合があります。また、相続人の同意が必要になることもあります。自宅を担保にする契約であるため、本人だけでなく、配偶者や子どもなど家族への影響も考えて検討することが大切です。

JAのリバースモーゲージは「頼れるわが家」などの商品がある

JAバンクでは「JAリバースモーゲージローン（頼れるわが家）」などの商品が取り扱われています。商品内容は地域のJAによって異なりますが、満50歳以上を対象に、ご自宅を担保にして生活に必要な資金を借りられる商品が見られます。資金使途は生活資金に広く使える一方、事業性資金や投機性資金は対象外とされるのが一般的です。

JAの商品では、配偶者や推定相続人の承諾、安定した収入、判断能力、担保不動産の条件などが確認されます。マンションが対象になる場合もありますが、すべての物件が利用できるわけではありません。最寄りのJAで、対象エリア、金利、保証料、担保評価、契約更新時の条件を確認しましょう。

社会福祉協議会の不動産担保型生活資金は低所得高齢者向け

社会福祉協議会には、生活福祉資金貸付制度のひとつとして「不動産担保型生活資金」があります。これは、低所得の高齢者世帯などが、一定の居住用不動産を担保に生活資金を借りる制度です。民間銀行の商品とは異なり、生活支援や自立支援の性格が強い制度です。

また、生活保護との関係では「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」があります。これは、制度を利用しなければ生活保護の受給を要することになると福祉事務所が認めた高齢者世帯などを対象に、一定の居住用不動産を担保として生活資金を貸し付ける制度です。生活保護を受ける前に必ず使えるという単純な制度ではなく、年齢、不動産評価、世帯状況、福祉事務所の判断などが関係します。

同じ「自宅を活用する方法」でも、銀行商品・JA商品・社会福祉協議会の制度は目的も条件も違います。次のページでは、特に失敗につながりやすいデメリットを具体的に見ていきます。